QU'EST-CE QUE LA PLUS-VALUE ?

LES CAS D'EXONÉRATIONS DE PLUS-VALUE

Il existe plusieurs situations d'exonérations de la plus-value. Voici les principales :

• Vente de sa résidence principale 
• Vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans
• Vente d'un bien d'une valeur de moins de 15 000 €
• Vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif à condition de :
  • Ne pas être propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente
  • ET de réemployer la somme perçue par la vente pour l’achat ou la construction de sa résidence principale dans les 2 ans.

• Vente par les titulaires d’une pension de retraite ou de certaines cartes d’invalidité à condition de :
  • De pas avoir payé l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) l’avant-dernière année précédent celle de la cession
  • ET d'avoir un revenu fiscal de référence limité.

• Vente par une personne âgée partant en maison de retraite ou par une personne en situation de handicap dans certaines conditions.

Attention, si vous êtes tenté d'emménager dans votre résidence secondaire ou bien en location pour être exonéré de la taxe sur la plus-value, l'administration pourra soupçonner une fraude, il faudra vous justifier !

COMMENT LA CALCULER ?

Prix d’achat corrigé = prix acquisition + frais liés à l’achat au réel ou au forfait de 7,5% + montant des travaux au réal ou au forfait de 15% (pour les biens détenus depuis plus de 5 ans uniquement).

Prix de vente corrigé : prix de vente – frais liés à la vente (honoraires d’agence charge vendeur, frais de diagnostics, frais de main levée d’hypothèque, honoraires géomètre…)

2/ Puis, il convient de déduire les abattements liés à la durée de détention pour obtenir la plus-value nette. Il faut distinguer l’Impôt sur le Revenu (IR) et les Prélèvements Sociaux (PS).

Pour moins de 5 années pleines de détention, aucun abattement pour durée de détention ne pourra être appliqué, ni pour l'IR ni pour les PS. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu ET de prélèvements sociaux.

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

• Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 30 % (6 % x 5).
  Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).
• Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .
  Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

3/ Enfin, l'impôt sur la plus-value peut être calculé.

Il est composé de :

• impôt sur le revenu (IR) de 19 % 
• 17.2 % de prélèvements sociaux (PS)

soit 36.2 %.

Exemple :

Pour une plus-value nette imposable à l'IR de 7000 € : 7 000 x 19% = 1 330 €

Pour une plus-value nette imposable aux PS de 9 175 € : 9 175 x 17,20 % = 1 578 €

Soit : 2 908 € de taxe sur les plus-values.

Plus d’informations sur www.service-public.fr

Accès au simulateur de calcul de la plus-value www.anil.org