COMPROMIS DE VENTE OU PROMESSE DE VENTE

Compromis de vente / promesse de vente : mode d’emploi pour s’y retrouver

Acheter ou vendre un bien immobilier, c’est comme démarrer une course d’obstacles juridique : il faut connaître le terrain avant de s’élancer. L'une des étapes importantes est la signature de l'avant contrat qui peut prendre la forme d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente. Voici ce qui les distingue, ce qui les rapproche — et ce à quoi il faut faire attention.

Définitions

• Compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) : c’est un avant-contrat dans lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent mutuellement à conclure la vente d’un bien à un prix convenu.
• Promesse de vente (souvent promesse unilatérale de vente) : c'est un avant-contrat dans lequel le vendeur s’engage à réserver le bien pour un acheteur à un prix fixé, sur une durée déterminée. L’acheteur dispose d’une option d’achat : il peut décider d’acheter ou non pendant ce délai. L’obligation ne pèse pas (ou moins fortement) sur l’acheteur.

Engagement des parties : qui promet quoi ?

Effet juridique : à quel moment la vente est-elle « certaine » ?

• Dans le compromis de vente, dès la signature, les deux parties sont engagées. Si toutes les conditions suspensives sont réalisées, la vente devient définitive. Le compromis « vaut vente » dès l’accord sur la chose et le prix.
• Dans la promesse unilatérale, la vente n’est pas encore définitive : l’acheteur doit lever l’option dans le délai prévu, sinon l’acte reste sans effet pour lui.

Délai de rétractation

Bonne nouvelle pour l’acheteur : dans les deux cas, il bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours, depuis la loi Macron de 2015.
Ce délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’avant-contrat ou, s’il est sous signature privée, dès la remise en main propre ou la notification selon modalités.

Montant versé à la signature / somme à immobiliser

• Compromis de vente : souvent un dépôt de garantie (aussi appelé « acompte ») versé par l’acheteur, typiquement entre 5 % et 10 % du prix de vente. Ce montant est imputé sur le prix final.
• Promesse de vente unilatérale : on parle d’indemnité d’immobilisation que l’acheteur verse pour bloquer le bien pendant la durée de l’option. Ce montant est souvent du même ordre que l’acompte du compromis.

Si l’acheteur renonce sans que l’une des conditions suspensives ne se réalise, il perdra cette somme.

Forme, enregistrement, durée

• Promesse unilatérale de vente doit être enregistrée auprès du service de l’enregistrement, dans les 10 jours, si elle est faite sous seing privé.
• Compromis de vente ne nécessite pas cet enregistrement obligatoire s’il est sous seing privé.
• Durée d’option dans la promesse : souvent de 1 à 3 mois, à négocier. L’acheteur dispose de ce délai pour décider.

Conditions suspensives

Ces clauses permettent d’annuler l’avant-contrat sans pénalité si certains événements n’arrivent pas, par exemple :

• l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur ;
• l’absence de servitudes ou d’inscription hypothécaire indésirable ;
• la non-opposition du droit de préemption ; etc.

Ces conditions suspensives peuvent exister tant dans le compromis que dans la promesse.

Avantages / inconvénients

Ce qui est obligatoire par la loi

• Le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur non professionnel dans tous les cas.
• Les diagnostics techniques à annexer à l’avant-contrat (qu’il s’agisse de promesse ou compromis).
• L’insertion d’une condition suspensive d’obtention de prêt si l’acheteur a recours à un crédit immobilier.
• Mention de la superficie « loi Carrez » dans les cas de biens en copropriété, dans tous les actes de vente ou avant-contrat.

Conseil pratique d’une conseillère en immobilier (moi, donc 😉)

1. Faites relire l’avant-contrat par un notaire, même si vous passez par une agence. Les implications juridiques sont sérieuses.

2. Vérifiez que la clause de condition suspensive d’obtention de prêt est complète : montant, taux, durée, délai. Si vous ne les respectez pas, la condition peut être jugée non valable.

3. Pour la promesse, soyez attentif au délai d’option, à l’indemnité d’immobilisation, et à l’enregistrement.

4. Pour le compromis, assurez-vous que tous les diagnostics et documents (copropriété, charges, servitudes) soient complets au moment de signature, car cela peut retarder le délai de rétractation. Par exemple, avec la loi ALUR, le vendeur doit transmettre un « pré-état daté » dans les copropriétés avant signature (informations financières de la copropriété, informations relatives à la gestion de la copropriété et les informations relatives à l'état de la copropriété).

Conclusion

Le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont deux avant-contrats avec des objectifs proches — sécuriser la transaction avant l’acte authentique — mais des degrés d’engagement différents pour les parties.
En résumé :

• Compromis : engagement bilatéral (Promesse synallagmatique de vente), moins de liberté pour l’acheteur, mais plus de certitude pour les deux.
• Promesse (unilatérale) de vente : plus de liberté pour l’acheteur, surtout en période d’incertitude (financement, prix, etc.), mais moins d’engagement pour lui.