LES MOTS DE l'IMMOBILIER : LE DROIT DE PRÉEMPTION / CAS DU LOCATAIRE - CONGÉ POUR VENTE

QU'EST-CE QUE LE DROIT DE PRÉEMPTION ?

C'est le droit accordé par la loi ou par un contrat à une personne de se porter acquéreur à la place d'un acheteur en cas de vente d’un bien immobilier par son propriétaire. Ce droit peut être accordé à certaines collectivités publiques ou à des personnes privées.

J'aborde dans cet article le droit de préemption privé du locataire dans le cadre du congé pour vente d'un logement d'habitation

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LE CONGÉ POUR VENTE DOIT RESPECTER DES CONDITIONS DE FORME ET DE DÉLAI

Le propriétaire peut-il donner congé pour vente à tout moment ?

NON.

Le congé pour vente ne peut être donné à un locataire qu'à la fin du bail en cours. La lettre de congé pour vente doit lui parvenir six mois minimum avant la date d'échéance du bail. Si le courrier arrive en retard, le congé pour vente ne sera pas valable et le bail pourra être reconduit.

Exemple : pour un bail avec une date d'échéance au 15 octobre, le locataire doit avoir la la lettre de congé pour vente au plus tard le 15 avril.

Attention : pour un bail avec une date d'échéance au 31 août, le locataire doit avoir la la lettre de congé pour vente au plus tard le 28 février (ou le 29 février si année bissextile).

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Un propriétaire peut-il donner congé pour vente par mail ?

NON

La loi n'autorise que trois façons d'adresser un congé pour vente :

• Remise en main propre contre émargement ou récépissé signé
• Par lettre recommandée avec accusé de réception
• Par l'intermédiaire d'un commissionnaire de justice (appelé "huissier de justice" avant le 1er juillet 2022)

C'est cette dernière solution que je recommande vivement. 

Pourquoi je recommande de faire appel à un commissionnaire de justice ?

Faire appel à un commissionnaire de justice représente un coût mais cela permet de :

• Faciliter les démarches : Un commissionnaire de justice est un professionnel du droit. Avoir recours à lui permet, en principe, de ne pas omettre de mention obligatoire et de ne pas risquer d'entraîner la nullité du congé pour vente et la reconduction du bail.

• Sécuriser les démarches : Comme évoqué précédemment, le congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. La date qui est prise en compte lors du recours à un commissionnaire de justice est la date de l'avis de passage laissé par ce dernier dans la boîte aux lettres lorsque ce dernier est absent. Il n'y a donc pas de risque que le locataire n'aille pas chercher son courrier recommandé à La Poste. Le non-respect de ce délai de 6 mois minimum entraîne la nullité du congé pour vente et la reconduction du bail.

À qui le congé pour vente doit-il être adressé ?

Le congé pour vente doit être adressé à tous les signataires du bail. Si il y a plusieurs locataires, chacun des locataires bénéficie d'un droit de préemption.

Que doit contenir la lettre de congé pour vente ?

La lettre de congé pour vente doit indiquer :

• le motif du congé (vente)
• le prix et les conditions de vente
• la description précise du logement
• l’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

Elle doit être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Quelles options pour le locataire ?

Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser l'offre.

Si il accepte l'offre dans le délai, il doit en informer le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire, en indiquant s'il va solliciter un prêt immobilier si tel est le cas. Toute promesse de vente signée entre le vendeur et un autre acquéreur est annulée. 

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte authentique de vente (4 mois en cas de recours à un prêt immobilier). Si besoin, le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

Pour refuser l'offre, le locataire peut adresser un courrier de refus, ne pas répondre dans le délai ou émettre une contre-proposition rejetée par le vendeur. le locataire doit dans ce cas, quitter le logement, au plus tard le dernier jour du préavis. Si il le souhaite, il peut quitter le logement avant la fin du préavis et ne sera redevable du loyer et des charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

En cas vente consentie à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification doit être réalisée, ouvrant un délai d’1 mois au locataire pour se manifester.

Attention, certains locataires sont protégés et devront se voir proposer une solution de relogement correspondant à leurs besoins et possibilités et située à proximité.

Pour en savoir plus : www.service-public.fr